Ex-Marido Pode Impedir a Venda do Imóvel Comum Mesmo Depois do Divórcio Homologado?

Sim, enquanto o imóvel permanecer em condomínio entre os ex-cônjuges — ou seja, registrado em nome dos dois no cartório —, a venda exige o consentimento de ambos, mesmo que o divórcio já tenha sido homologado há anos. O divórcio dissolve o vínculo matrimonial, mas não transfere automaticamente a propriedade do bem. Se um dos ex-cônjuges se recusar a assinar a escritura ou simplesmente sumir e não colaborar, resta ao outro ajuizar uma ação de extinção de condomínio, pedindo ao juiz que autorize a venda judicial e a divisão do valor apurado. É um caminho mais longo, mas plenamente possível.

Por que o divórcio não resolve sozinho a situação do imóvel

Muita gente acha que, ao sair da audiência com a sentença de divórcio na mão, todos os bens já estão automaticamente resolvidos. Não é bem assim. Se a partilha de bens não foi feita no mesmo processo — o que é comum em divórcios consensuais rápidos, onde as partes decidem “resolver a partilha depois” — o imóvel continua registrado em nome dos dois, formando o que chamamos de condomínio.

Conheci o caso de uma cliente, vou chamá-la de Marta, que se divorciou em 2019 mas só foi tentar vender o apartamento em 2023, quando já estava namorando outra pessoa e precisava do dinheiro para comprar um imóvel novo. O ex-marido, sabendo que ela tinha pressa, simplesmente parou de atender ligações. Ele não precisava fazer nada de errado: bastava não colaborar, e a venda ficava travada.

Esse tipo de situação é mais frequente do que parece. O artigo 1.315 do Código Civil estabelece que o condômino responde pelos ônus da coisa comum na proporção de sua parte, e o artigo 1.322 trata justamente da administração e alienação da coisa em condomínio, exigindo a anuência dos coproprietários para atos de disposição, como a venda.

O que caracteriza o condomínio pós-divórcio

Quando o casal se divorcia sem partilhar o imóvel, ele passa a ser propriedade comum, dividida geralmente em 50% para cada parte (salvo acordo diferente ou regime de bens que estabeleça proporção diversa). Essa copropriedade é regida pelas regras do condomínio previstas nos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil.

Isso significa que nenhum dos dois pode vender, alugar por longo prazo ou hipotecar o bem sozinho. Qualquer ato de disposição — que é diferente de ato de administração — precisa da concordância de ambos.

O ex-marido pode realmente impedir a venda?

Tecnicamente, ele não “impede” a venda no sentido de ter poder de veto eterno. O que ele pode fazer é se recusar a assinar os documentos necessários, o que na prática trava a negociação enquanto a via judicial não é acionada. Ele não pode, por outro lado, vender sua parte para terceiros sem antes oferecer preferência ao ex-cônjuge, conforme prevê o artigo 504 do Código Civil, que trata do direito de preferência entre condôminos.

Também não pode, sob qualquer pretexto, impedir fisicamente a visita de potenciais compradores ou danificar o imóvel para desvalorizá-lo — isso configuraria abuso de direito e poderia gerar responsabilização civil, inclusive indenização por perdas e danos.

O que fazer quando há recusa: a ação de extinção de condomínio

Se as tentativas de acordo amigável não derem resultado, a solução jurídica é a ação de extinção de condomínio, prevista nos artigos 1.320 a 1.322 do Código Civil e regulamentada processualmente pelo Código de Processo Civil, especialmente nos dispositivos que tratam da ação de divisão e da alienação judicial (arts. 588 e seguintes do CPC, quando aplicável ao procedimento de divisão e demarcação, ou por meio de execução para entrega de coisa incerta, dependendo da estratégia adotada pelo advogado).

Na prática, funciona assim: o ex-cônjuge interessado na venda ajuíza a ação pedindo que o juiz determine a venda judicial do bem, já que a divisão física geralmente é inviável (não dá para “dividir” um apartamento ao meio). O juiz nomeia um leiloeiro ou determina a venda por meio de hasta pública, e o valor apurado é dividido entre as partes na proporção que cada um detém.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou entendimento de que ninguém é obrigado a permanecer em condomínio contra sua vontade, com base no princípio de que a comunhão forçada de bens gera instabilidade jurídica e patrimonial. Esse entendimento está consolidado em diversos julgados que tratam do direito potestativo de extinguir o condomínio, inclusive quando o imóvel é objeto de partilha em processo de divórcio ou dissolução de união estável.

Exemplos práticos de como o impasse se desenrola

Vou trazer três cenários reais que ajudam a entender melhor:

Caso 1 — Recusa silenciosa: O ex-marido não se opõe abertamente, mas também não assina nada, não responde mensagens e “esquece” reuniões com o corretor. Nesse caso, a ação de extinção de condomínio, cumulada com pedido de venda judicial, costuma resolver em 12 a 24 meses, dependendo da vara e da complexidade probatória.

Caso 2 — Oposição declarada por questão emocional: Já vi situações em que o ex-cônjuge se recusa a vender porque tem apego sentimental à casa, mesmo sabendo que juridicamente não tem como impedir. Aqui, a mediação familiar às vezes resolve antes de chegar ao juiz, evitando desgaste e custas processuais.

Caso 3 — Uso do imóvel por um dos ex-cônjuges: Quando um dos dois mora no imóvel e o outro quer vender, a situação se complica, porque além da venda, discute-se indenização pelo uso exclusivo, prevista no artigo 1.319 do Código Civil, que trata da responsabilidade do condômino que usa a coisa comum com exclusividade.

Tabela comparativa: vias para resolver o impasse

Erros comuns que atrapalham quem quer vender o imóvel

Vejo com frequência algumas falhas que prejudicam quem está tentando resolver essa situação:

Deixar a partilha “para depois” no divórcio consensual, achando que vai ser fácil resolver amigavelmente com o tempo. Muitas vezes o contrário acontece: quanto mais tempo passa, mais os ânimos esfriam ou, pior, mais um dos lados ganha interesse em prolongar a situação como forma de retaliação.

Não formalizar por escrito os acordos verbais sobre uso do imóvel enquanto a venda não se concretiza — por exemplo, quem paga o IPTU, condomínio, financiamento. Isso gera discussões paralelas que atrasam ainda mais a solução principal.

Ignorar a possibilidade de usucapião entre condôminos quando um deles ocupa o imóvel com exclusividade por muitos anos sem contestação, embora esse seja um tema mais raro e dependa de requisitos específicos.

Tentar vender sem regularizar a documentação, o que faz o comprador desistir no meio do caminho quando descobre que falta assinatura do ex-cônjuge.

Dicas práticas para quem está nessa situação

Busque primeiro a via extrajudicial. Uma conversa mediada por advogados de ambas as partes, ou uma sessão de mediação, custa muito menos tempo e dinheiro do que um processo judicial.

Formalize qualquer acordo temporário sobre o uso do imóvel, mesmo que seja simples, por escrito e com assinatura de testemunhas ou reconhecimento de firma.

Se a via judicial for inevitável, reúna toda a documentação do imóvel, da partilha (se houver) e da sentença de divórcio antes de procurar seu advogado — isso agiliza a análise inicial do caso.

Considere pedir, na mesma ação, a compensação por eventual uso exclusivo do imóvel por um dos ex-cônjuges, já que isso pode ser somado à discussão da venda e evita um segundo processo no futuro.

Avalie o valor de mercado do imóvel com uma avaliação profissional antes de entrar com a ação, para evitar discussões sobre preço durante o processo judicial.

Quando vale a pena procurar um advogado especializado

Se você já tentou o diálogo, já esperou meses por uma resposta e sente que o ex-cônjuge está usando o imóvel como instrumento de pressão emocional ou financeira, é hora de buscar orientação jurídica especializada em Direito de Família e Partilha de Bens. Um profissional vai avaliar se cabe ação de extinção de condomínio, se há elementos para pedir indenização por uso exclusivo, e qual estratégia processual traz o resultado mais rápido para o seu caso específico. Cada situação tem particularidades — regime de bens, existência de filhos menores morando no imóvel, financiamento em andamento — que mudam completamente a análise. Não deixe o tempo passar acreditando que a situação vai se resolver sozinha: quanto antes você buscar orientação, menores as chances de o impasse se arrastar por anos.