Imobiliária paga ITBI ao integralizar imóveis no capital social?

A regra é clara na Constituição: quem transfere um imóvel para integralizar capital social de uma empresa não paga ITBI, salvo se essa empresa tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Mas esse “salvo” virou um imenso ponto de dúvida nos últimos anos, e o STF está decidindo agora, no RE 1.495.108, se essa exceção realmente se sustenta. Até o momento, cinco ministros votaram para afastar a cobrança mesmo de empresas imobiliárias. O julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.

O que aconteceu no STF

O plenário retomou nesta quarta-feira o julgamento sobre o alcance da imunidade do ITBI prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição.

O relator, ministro Edson Fachin, votou para reconhecer a imunidade independentemente da atividade da empresa. Ou seja: mesmo uma imobiliária, ao receber um imóvel como forma de integralização de capital, não pagaria o imposto.

Mas o próprio Fachin fez uma ressalva importante. Ele registrou que a cobrança deve ser mantida quando a atividade principal da empresa for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis — justamente a exceção que já constava do texto constitucional.

Cinco ministros acompanharam esse entendimento. Dois votaram pela possibilidade de cobrança nesses casos. Moraes pediu vista, e o julgamento parou aí.

Por que isso importa para quem tem imóveis em família

Famílias com patrimônio imobiliário relevante costumam usar holdings para organizar a sucessão, proteger bens e reduzir custos de transmissão.

Um dos passos mais comuns nesse processo é justamente transferir imóveis para o capital social da holding. Se essa operação está livre de ITBI, o planejamento fica mais barato e mais previsível.

Se a Receita municipal considerar que a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária, a conta muda. O ITBI pode incidir sobre o valor do imóvel, o que em patrimônios de alto valor representa uma diferença financeira considerável.

É exatamente essa fronteira — imunidade sempre, ou imunidade só para quem não é do ramo imobiliário — que o STF está desenhando neste julgamento.

Um exemplo prático

Imagine uma família que decide criar uma holding patrimonial para reunir três imóveis alugados e organizar a herança entre os filhos.

Se essa holding for enquadrada como tendo atividade preponderante de locação, alguns municípios cobram ITBI na integralização, mesmo a família não tendo intenção comercial nenhuma além de administrar o próprio patrimônio.

É esse tipo de situação que motivou o litígio que chegou ao STF, e é esse tipo de família que vai sentir o efeito direto do resultado final do julgamento.

Erros comuns no planejamento

Um erro frequente é presumir que toda transferência de imóvel para holding é automaticamente imune, sem avaliar a atividade registrada da empresa.

Outro erro é constituir a holding sem clareza sobre o objeto social, deixando margem para o fisco municipal enquadrar a empresa como imobiliária mesmo quando a intenção era apenas administrar bens de família.

Também é comum famílias avançarem com a integralização antes de entender como o município local historicamente tem cobrado — ou deixado de cobrar — ITBI nessas operações.

O que fazer agora

Enquanto o STF não retoma o julgamento, famílias que planejam constituir holding patrimonial com imóveis devem redobrar a atenção ao desenho societário.

Vale conversar com um advogado antes de definir o objeto social da empresa, a forma de integralização e o momento da operação. A análise do caso concreto — tipo de imóvel, atividade da empresa, legislação do município — muda conforme cada situação, e só um profissional pode indicar o caminho mais seguro diante desse cenário ainda em definição no Supremo.